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Was ist Leibrente und für wen lohnt sie sich

Ein älteres Ehepaar sitzt im Garten vor ihrem Haus.

Die Leibrente ist eine Form der Immobilien-Rente, die Immobilieneigentümern die Möglichkeit bietet, ihr Haus oder ihre Wohnung gegen eine lebenslange Rente zu verkaufen und gleichzeitig darin wohnen zu bleiben. Doch ist der Hausverkauf für mehr monatliche Rente eine gute Idee? Wir erklären das Modell Immobilien-Leibrente im Detail, seine Varianten sowie Risiken.

Die Leibrente: Ein Modell mit Tradition

Die sogenannte „Rente aus Stein“, wie die Immobilienleibrente auch genannt wird, ist ein Modell mit Tradition, das hierzulande allerdings etwas in Vergessenheit geraten ist. Bereits im Mittelalter war es üblich, Haus und Land auf einen neuen Eigentümer zu übertragen, der im Gegenzug eine lebenslange Versorgung garantierte. In anderen Ländern, wie Frankreich, Großbritannien und den Vereinigten Staaten, ist die Leibrente auch heute noch ein verbreitetes Modell. Auf dem deutschen Markt gilt sie allerdings noch als Nischenprodukt.

Definition Leibrente

Eine Leibrente ist nach deutschem Recht eine wiederkehrende Zahlung (Rente), die bis zu einem bestimmten Ereignis – üblicherweise bis zum Tod des Zahlungsempfängers der Rente – gezahlt wird

Wie funktioniert die Leibrente

Die Leibrente oder auch Immobilienleibrente bezeichnet eine spezielle Art des Immobilienverkaufs. Hierbei veräußern die Eigentümer ihre Immobilie an eine Privatperson oder einen gewerblichen Anbieter. Im Gegensatz zu einem üblichen Verkauf erhalten Sie durch diese Variante den Verkaufspreis in wiederkehrenden gleichbleibenden Teilzahlungen ausgezahlt. Auch die Vereinbarung einer höheren Einmalzahlung ist möglich. Die Rente kann monatlich, quartalsweise oder jährliche gezahlt werden – je nach Vereinbarung. Während Sie die Rechte an der Immobilie an den Käufer abgeben, können Sie weiterhin mietfrei wohnen, ohne – wie bei einem traditionellen Hausverkauf – ausziehen zu müssen. Das Wohnrecht gilt dabei bis zum Lebensende oder einem vorher vereinbarten Zeitpunkt. Stirbt der Verkäufer früher, erhalten seine Erben die vereinbarten Rentenzahlungen. Durch eine einmalige Abschlagszahlung am Anfang der Laufzeit kann die monatliche Rente reduziert werden. In der Regel vereinbaren die Parteien zudem ein lebenslanges Wohnrecht des Verkäufers in der Immobilie. Sowohl die Leibrente als auch das Wohnrecht werden notariell beurkundet und im Grundbuch unter Reallast eingetragen. Gesetzlich geregelt ist die Leibrente in § 759 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Welche Voraussetzungen für die Immobilienleibrente gibt es?

Grundsätzlich kann ein Leibrenten-Anbieter über die notwendigen Voraussetzungen für die Immobilienleibrente frei entscheiden. Mittlerweile gelten jedoch einige standardisierte Voraussetzungen:

  • Altersgrenzen: Für die Anbieter ist es wichtig, ein kalkulierbares finanzielles Risiko einzugehen, daher setzen viele ein Mindestalter für Verkäufer fest. Dieses liegt in der Regel zwischen 60-65 Jahren.
  • Lastenfreie Immobilien: Viele Anbieter bevorzugen lastenfreie Immobilien, das Grundstück sollte also im Grundbuch nicht mit Rechten Dritter belastet sein. Ein gängiges Beispiel hierfür wäre eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld.
  • Immobilienwert: Die zu veräußernde Immobilie sollte einen bestimmten Wert nicht unterschreiten, damit eine Mindest-Immobilienrente garantiert werden kann. Dabei kann man sich am individuell gesetzten Wert des Anbieters orientieren. In der Regel verlangen diese eine Mindestrente von 150 Euro – 250 Euro pro Monat.

Wann ist ein Hausverkauf auf Rentenbasis sinnvoll und wann ein konventioneller Immobilienverkauf?

Wem es um einen möglichst hohen Erlös aus dem Immobilienverkauf geht, der sollte Hausverkauf oder Wohnungsverkauf der konventionellen Art vorziehen. Denn die Immobilienleibrente lohnt sich vor allem für Eigentümer, die folgende Voraussetzungen erfüllen:

  • Die Eigentümer haben Kapitalbedarf.
  • Sie möchten dennoch in ihrer Immobilie wohnen bleiben.
  • Die Verkäufer möchten ihr Vermögen zu Lebzeiten selbst aufbrauchen, sie haben keine Erben oder wollen nicht vererben.

Aus den folgenden Gründen wählen Immobilienbesitzer eine Leibrente:

Aufstockung der Rente: Viele Eigentümer entscheiden sich für eine Leibrente, um ihre Rente aufzustocken und ihr Einkommensniveau zu erhöhen. Eine Leibrente ist kann daher eine sinnvolle Form der Altersvorsorge sein. Verantwortung abgeben: Der neue Eigentümer muss sowohl die Umsetzung von Reparaturen und Sanierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen in in die Wege leiten als auch für die anfallenden Kosten aufkommen. Schuldenfreiheit: Ist die Immobilie noch nicht abbezahlt, können Verkäufer nach dem Eigentümerwechsel etwa durch eine hohe Einmalzahlung als Teil der Leibrente ihre Restschuld auf einen Schlag begleichen. Hausübergabe an Kinder oder nahestehende Personen: Verkäufer können ihre Immobilie auch via Leibrente an ihre Kinder oder an eine andere Person zu Lebzeiten übergeben. Diese zahlen den Verkäufern dann regelmäßig eine Rente und erhalten im Gegenzug die Immobilie. Der Vorteil: Es fällt keine Schenkungssteuer an, da es sich hierbei um ein Rechtsgeschäft handelt. Absicherung des Lebenspartners: Wer den Lebenspartner oder die Lebenspartnerin auch nach dem Tod finanziell absichern möchte, kann dies mit einer Immobilienleibrente und einem lebenslangen Wohnrecht des Partners in den verrenteten Immobilien tun. Und das auch, wenn Ansprüche der übrigen Erben bestehen. Welche Anbieter für Immobilien-Leibrenten gibt es? Bei den Anbietern für Immobilien-Leibrenten kann man zwischen Privatpersonen, Unternehmen oder Stiftungen wählen: a) Privatpersonen: Für Immobilienkäufer bietet der Erwerb einer Immobilie auf Rentenbasis einen großen finanziellen Vorteil, da sie für den Kauf meist kein hohes Immobiliendarlehen aufnehmen müssen. Stattdessen zahlen sie die, meist überschaubaren, monatlichen Rentenzahlungen über einen längeren Zeitraum direkt an den Leibrentenempfänger. Zudem liegt der Verkaufswert von verrenteten Immobilien häufig unter dem eigentlichen Verkehrswert. Bei vielen Immobilienverkäufen auf Rentenbasis wird das Objekt von Bekannten oder verwandten Privatpersonen erworben, wodurch eine Vertrautheit und Sicherheit beim Immobilienverkäufer entsteht. b) Gewerbliche Leibrenten-Anbieter: Obwohl die Leibrente in Deutschland bisher noch nicht allzu verbreitet ist, gibt es mittlerweile mehrere Leibrenten-Anbieter auf dem deutschen Markt. Es ist ratsam, die Anbieter vorab genau zu vergleichen und sich vor Vertragsabschluss verschiedene Angebote einzuholen. Der Vorteil einer Leibrente durch einen gewerblichen Anbieter besteht vor allem in dessen Professionalität. c) Stiftungen: Inzwischen gibt es auch einige Stiftungen in Deutschland, die eine Leibrente für Immobilien anbieten. Immobilieneigentümer können sich hierbei sicher sein, dass die sogenannte “Zustifterrente” für gesellschaftliches Engagement genutzt wird. Anders als bei gewerblichen Anbietern ist die Auswahl an Stiftungen für Immobilienleibrenten jedoch eher gering.

Wie wird die Höhe der Leibrente berechnet?

 

Ein Modellhaus auf Geldscheinen. Daneben ein drei gestapelte Geldberge.
Die Höhe der Leibrente berechnet sich aus den Faktoren: Immobilienwert, Alter des Eigentümers, Immobilienbewirtschaftungskosten und der Wert des lebenslangen Wohnrechts.

Die Höhe der Leibrente ist abhängig von verschiedenen Faktoren. Der Betrag wird unter anderem durch den Immobilienwert und die Laufzeit der Rentenzahlungen beeinflusst. Außerdem spielen das Alter und Geschlecht des Immobilieneigentümers eine Rolle. Viele Leibrenten-Anbieter setzen ein Mindestalter von ungefähr 65 Jahren vor der Vergabe einer Leibrente voraus, um das finanzielle Risiko so gering wie möglich zu halten. Bei der Berechnung der Leibrente wird der sogenannte Leibrentenfaktor eingesetzt, dem die statistische Lebenserwartung zugrunde liegt. Als Kalkulationsgrundlage dienen Versicherungsbarwerte, diese werden auf Grundlage der Sterblichkeitsverhältnisse einer Bevölkerung erstellt. Grundsätzlich gilt: Je älter Senioren beim Abschluss einer Leibrente sind, desto höher fallen die einzelnen Rentenzahlungen aus. Sollte der Rentennehmer länger leben, als zunächst angenommen, kann ein finanzieller Vorteil für ihn entstehen. Im Umkehrschluss entsteht wiederum ein finanzieller Vorteil für den Rentengeber, sollte der Verkäufer frühzeitig versterben. Zudem wird die Leibrente meist an die Inflationsrate gekoppelt, wodurch sich bei steigender Teuerungsrate auch die Rentenzahlungen erhöhen. Zu beachten ist, dass das lebenslange Wohnrecht die Höhe der Leibrente mindert, da es den Wert der Immobilie senkt. Die wichtigsten Kriterien für die Berechnung der monatlichen Rentenzahlungen sind folgende:

  • Wert der Immobilie
  • Alter und Geschlecht des Immobilieneigentümers
  • Wert des lebenslangen Wohnrechts
  • Kosten für die Immobilienbewirtschaftung

Beispielrechnung für ein Einfamilienhaus in einer Kleinstadt Alleinstehende Frau: 75 Jahre Wert der Immobilie: 350.000 Euro Wert des mietfreien Wohnrechts: 1.150 Euro pro Monat Monatliche Leibrente: 1.140 Euro pro Monat Gesamtwert der Leibrente: 2.290 Euro pro Monat Vermögensfaktor des Leibrentenvertrages: 12,74-fach (Jahre)

Welche Vor- und Nachteile hat die Leibrente?

Die Zahlungsmodalitäten der Leibrente sind für den Käufer vorteilhaft: Er muss den Kaufpreis für die Immobilie nicht in einer Summe begleichen. Stattdessen übernimmt er eine monatliche Rentenzahlung. Ein Darlehen für die Finanzierung ist daher nicht notwendig, auch Eigenkapital muss der Käufer nicht einsetzen. Nachteilig ist das lebenslange Wohnrecht des Verkäufers: Der Käufer kann die Immobilie zunächst nicht oder nur zum Teil nutzen. Darüber hinaus ist der genaue Preis letztlich abhängig von der Lebenserwartung des Verkäufers, lebt dieser länger als kalkuliert, steigt der Kaufpreis. Vorteilhaft für den Verkäufer ist die Möglichkeit, eine lebenslange Leibrente durch den Verkauf zu erhalten. Er bleibt wie gewohnt in seiner Immobilie wohnen. Nachteilig ist der Verlust des Eigentums, das durch den Vertragsabschluss auf den Käufer übergeht. Darüber hinaus ist der Kaufpreis bei Vereinbarung der Leibrente in der Regel deutlich geringer als der Preis, der sich bei einem unmittelbaren Verkauf erzielen ließe. Zudem fließt das Eigentum nicht in die Erbmasse ein.

Risiken der Leibrente

Als problematisch entpuppt sich die Leibrente, wenn der Verkäufer länger lebt, als gedacht. Der Käufer bezahlt so unter Umständen insgesamt mehr für das Haus, als wenn er den Kaufpreis auf einmal entrichtet hätte. Dieser Fall lässt sich allerdings vertraglich regeln. Weiteres Risiko: Der Käufer gerät finanziell in die Bredouille. Kann der Käufer vereinbarte Renten nicht bezahlen, verfällt sein Anspruch auf spätere Übertragung der Immobilie. Eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch sichert das Rücktrittsrecht des Verkäufers, für den Fall, dass die Zahlungen nicht mehr fließen.

Absicherung der Leibrente

 

Anwältin arbeitet am Schreibtisch. Vor ihr die Justizia
Ein Leibrentenvertrag sollte immer bei einem Notar beurkundet werden.

Grundsätzlich bedarf die Leibrentenvereinbarung der Absicherung, damit es für Leibrentner im Ernstfall keine bösen Überraschungen gibt. Generell sollten Interessenten verschiedene Angebote vergleichen und diese von unabhängigen Experten wie zum Beispiel den Verbraucherzentralen prüfen lassen. Eine unabhängige Immobilienbewertung ist essentiell. Zu beachten ist außerdem, wie das Wohn- und Nießbrauchrecht geregelt ist und wer für die Instandhaltung der Immobilie aufkommen muss. Bei der Leibrentenvereinbarung sollten folgende Punkte beachtet werden:

  • Leibrentenvertrag notariell beurkunden lassen
  • Reallast im Grundbuch eintragen lassen zur Sicherung der Rentenzahlungen (in Hinblick auf Verzug oder Insolvenz des Käufers)
  • Lebenslanges Wohnrecht (Nießbrauch) ebenfalls an erster Stelle ins Grundbuch tragen lassen, um bei eventuellem Weiterverkauf des Hauses nicht ausziehen zu müssen
  • Verantwortlichkeit für Instandhaltung und Sanierung regeln
  • Weitere Sicherungsvormerkungen vereinbaren, beispielsweise eine Rückfallklausel (im Falle von ausbleibenden Zahlungen bekommt der Verkäufer das Eigentum zurück)
  • Gegebenenfalls eine Rentengarantiezeit vereinbaren lassen
  • Gegebenenfalls eine Leibrentenversicherung abschließen, um das Risiko einer langen Lebenszeit abzudecken

Leibrentenversicherung – was ist das?

Bei einer Leibrentenversicherung wird einmalig oder in Form von Jahresprämien in eine Versicherung eingezahlt, im Gegenzug dafür wird einem später eine Rente ausgezahlt. Wenn man sich nicht auf die gesetzliche Rente verlassen will, bietet die Leibrentenversicherung eine zusätzliche Absicherung. Der Vorteil einer Leibrente besteht darin, dass die Zahlungen bis ans Lebensende garantiert sind.

Wie wird die Leibrente besteuert?

Bei der Leibrente ist nur der sogenannte Ertragsanteil steuerpflichtig. Er ist abhängig vom Lebensalter bei Abschluss des Vertrages. Bei 70-Jährigen beträgt der Ertragsanteil an den Rentenzahlungen 15 Prozent. Das heißt: 15 Prozent der Rentenzahlung sind „steuerpflichtiges Einkommen“. Der Ertragsanteil sinkt kontinuierlich mit steigendem Alter bei Vertragsabschluss, so liegt der Wert bei 85-jährigen Neukunden nur noch bei 5 Prozent. Achten Sie darauf, dass Sie nach einem persönlichen und unverbindlichen Beratungsgespräch ein Wertgutachten von einem externen und unabhängigen Sachverständigen ausgestellt bekommen. Auf dieser Basis sollte das abschließende Vertragsangebot erfolgen. Das lebenslange Wohnrecht und die Rentenzahlungen müssen im Grundbuch verankert sein. Tabelle: anfallende Steuer nach Jahren je Alter des Leibrenten-Empfängers

Alter in JahrenSteuersatz in Prozent
65 bis 6618
6717
6816
69 bis 7015
7114
72 bis 7313
7412
7511
76 bis 7710
78 bis 799
808
81 bis 827
83 bis 846
85 bis 875
88 bis 914
92 bis 933
94 bis 962
ab 971

Quelle: Einkommensteuergesetz (EStG) §22 Käufer können den Zinsanteil der Leibrente als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend machen. Der teilweise Sonderausgabenabzug kommt für Kinder infrage, die eine Leibrente an ihre Eltern zahlen.

Was passiert mit der Leibrente beim Todesfall?

Mit dem Tod des Rentenberechtigten endet die Pflicht zur Zahlung der Leibrente für den Käufer in der Regel. Nur wenn die Parteien vertraglich eine bestimmte Laufzeit festgelegt haben, muss der Käufer weitere Zahlungen an die Erben des Verkäufers leisten. Der Käufer kann nach dem Tod des Rentenberechtigten über die Immobilie verfügen. Hat auch der Ehepartner im Haus gelebt, ist es üblich, dass dieser ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie erhält. Hier kommt es auf die jeweiligen Vereinbarungen an.

Wie wird ein Vertrag über die Leibrente geschlossen?

Der Vertrag über die Leibrente wird über einen Notar geschlossen. Es handelt sich um einen notariellen Kaufvertrag, in dem die Parteien die Zahlung der Leibrente vereinbaren. Als Sicherheit für den Verkäufer wird im Grundbuch eine Reallast eingetragen. Leistet der Käufer die vereinbarten Rentenzahlungen nicht vertragsgemäß, hat der Verkäufer das Recht, die Immobilie zu verwerten. Zudem erhält er ein lebenslanges Wohnrecht.

Welche Punkte sollten im Vertrag stehen?

Da es bisher keine Standardverträge für den Immobilienverkauf auf Leibrente gibt, kann der Vertrag individuell gestaltet werden. Damit sollten Sie auf jeden Fall einen unabhängigen Experten beauftragen! Der Notar kümmert sich beim Amtsgericht um die dringend notwendigen Einträge in das Grundbuch der Immobilie. Die wichtigsten Punkte, die der Vertrag klären sollte, sind dagegen:

  • Festlegen der Zuständigkeitsbereiche
  • Wohnrecht
  • Zahlungsmodalitäten
  • Nutznießer einer Zeitrente im Falle des frühzeitigen Todes
  • Wertsicherungsklausel
  • Höhe des finanziellen Ausgleichs bei vorzeitiger Aufgabe des lebenslangen Wohnrechts
  • Ggf. Nießbrauchrecht

Lässt sich der Umzug im Alter eines Leibrentenempfängers zum Beispiel in ein Pflegeheim nicht mehr vermeiden, kann er zwar sein Wohnrecht nicht mehr wahrnehmen, die Rentenzahlungen fließen aber weiter. Gilt die Leibrente nur für Sie und nicht für Ihren Lebenspartner, der oder die in der verrenteten Immobilie weiterhin wohnen möchte, erlischt mit Ihrem Umzug das lebenslange Wohnrecht. Als Ausgleich für die vorzeitige Aufgabe des lebenslangen Wohnrechts kann eine finanzielle Entschädigung stattfinden, wenn dies im Kaufvertrag geregelt ist. Vermieten können die Leibrenten-Empfänger die Immobilie nach Ihrem Auszug trotz eines lebenslangen Wohnrechts jedoch nur, wenn dies durch ein Nießbrauchrecht vertraglich vereinbart ist.

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